分筆登記
1. 土地を分割したいとき（土地分筆登記）
土地は、1筆ごとに（1つの土地ごとに）登記簿を備え付け、地番（土地の番号、住所とは異なる）・地目（土地の利用状況）・地積（面積）を表示します。
権利部（甲区）に土地の所有権者を記載し、権利部（乙区）に担保を設定した場合の抵当権などの所有権以外の登記を記載します。
1筆の土地の一部に権利を設定することはできないので、分割したいとは分筆登記を、1つの土地にまとめるときには合筆登記を行います。、
2. 「分筆登記」はこんな時に必要です
① 土地の一部を売買するとき
分筆する部分がわずかな部分であっても、原則は分筆する土地と接している隣接地所有者と立会を行い、境界線について承諾していただく必要があります。
また、最近は公図の形状と現地の形状が異なる場合は、公図訂正の手続きを行うケースが増えており、法務局との打ち合わせも早期に必要となるケースが多くなっています。
② 相続した土地を相続人で分けるとき
相続人が亡くなる前に、相続人同士で話し合いを行い、早い段階でどのように分筆してだれがどこの部分を何㎡相続するのか決めておいたほうがよいと思います。
相続税を納付しなくてはならないケースの場合、分筆して名義を変えて売却する時間までに納付期限に間に合わなくなる場合があります。
③ 共有の土地を分筆し、単有に変える場合
共有の土地は、それぞれの持ち分に応じた面積に分割して、単有に変更することをお勧めします。
例えば、父親が所有する土地があり母もなくなっている場合に、兄弟2人で土地を1/2ずつ相続したとします。その後、兄が死亡すると兄の共有持ち分を相続した兄の奥さん、弟の共有になってしまいます。兄の奥さんと関係がうまくいっていればまだいいですが、そうではないケースもあると思います。その際に、土地を分割する場合に価値がちょうど1/2ずつになるように分筆するためには、税理士や不動産鑑定士、司法書士と共に贈与税がかからないように土地の鑑定をしていただき分割線を決定しなくてはなりません。
共有名義の土地所有者が亡くなって相続が発生すると当時者が増えていくため、後で大変な苦労をすることになります。
3. 「分筆登記」を行うメリット・デメリット
分筆登記のメリット
①土地区画の明確化により将来への備えになる
境界立会を行い、きちんとした区画を形成して境界標を入れることにより、売買・相続・などに備えることができます。
調査士が作成した地積測量図が法務局に備え付けになるので、公的な図面となり信用度が上がります。
将来境界が分からなくなっても、境界点に座標が入りますので復元することが可能になります。
② 実測面積応じた固定資産税の納付
分筆することで新たな登記簿が作成され、法務局に備え付けになります。税務署にも転送されるため、固定資産税を払い過ぎになることはなくなります。
③ 土地の等価交換
お隣の土地と直線ではなく曲がりをいくつもつけたラインで接している場合、お互いの面積が変わらないように直線を引き、使いやすい区画に変更することができます。
分筆登記のデメリット
境界立会が不調になることがある
お隣の土地所有者と境界立会を行う際、当事者同士関係が悪い時などは協力が得られないことがあります。
昔の話を持ち出して、ここぞとばかりに不快なことを言われたりすることもあります。場合によっては不調となり、分筆登記ができないこともあります。
4. 分筆登記の流れ
① 前述の境界確定測量の作業を行い、隣接地所有者に境界確認書署名捺印をいただきます。
② 法務局に分筆登記を申請するにあたり、公図の形状と現地の形状が異なる場合や、以前測量した際の地積測量図と現地の境界標の辺長が異なる場合があります。境界立会を開始する前に法務局と打ち合わせが必要になります。
✏️コラム（事例などをご紹介してます）
5. 分筆登記完成までの期間
前述の境界確定測量の作業と分筆ラインへ境界標の設置、法務局への申請が必要となります。
隣接地所有者と立会があるため早くて2か月半、道路境界確定が必要な現場だと道路の対向の所有者とも立ち合いが必要となるため3か月半から5か月程度かかります。
最近は所有者の所在が分からない場合も多いため、1年以上かかるケースや最悪の場合境界確定できないこともあります。
測量には時間がかかると考え、できるだけ早く着手したほうが良いです。
6. 「分筆登記」３つの注意点
❶ 分筆したことにより既存建物が違法建築になる場合があります。
一つの土地に2つの建物が建っている場合に、それぞれの建物に合わせて敷地設定をして分割した結果、建蔽率や容積率がオーバーしてしまう場合があります。十分に気を付けて敷地設定をする必要があります。
❷ 境界確定した後に分筆して古いブロックを壊すと、下から古い境界標が出てくることがあります。
立会をした際はブロックが上に載っていて探すことのできなかった境界杭が、解体工事後に出てくることが良くあります。ブロックを斫って境界標を探索できる場合は、極力探し出して隣接人に確認して頂く必要があります。
後から杭が出てきた場合は必ず隣接地所有者に報告をし、図面とズレた位置から杭が出てきた場合は、その杭を抜かせて頂けるように話をする必要があります。
❸ 分割点に設置するポイントについても、隣接地所有者にきちんと説明する必要があります。
