境界確定測量
1. 境界確定測量とは
境界を明確にして土地の確定面積を求めます。
「境界」とは、登記されている1筆の土地とこれに隣接する他の土地との区画をなす固有の線のことです。よって土地の所有者同士で勝手に移動することはできません。
私たち土地家屋調査士が様々な資料や現地の状況を調査検討し、土地の所有者のお話を聞きながら区画を探し出していきます。
2. 境界確定測量はどんなときに必要か？
① 土地を売却したいとき
土地を売買する際に、境界標を明示することを義務付けるケースが多くなってきています。
コンクリート杭や金属標、金属鋲などの境界標を設置することを境界標明示といいます。
境界がどこかわからないと土地を売却することができないのです。
測量地と接しているお隣の土地の地主さんと現地で立ち合いを行い、境界を設置します。お隣の土地に空家が建っていたり、所有者がどこにいるかわからないケースが増えていています。
② 隣との境界をはっきりとさせたいとき
建物を建築する際に自分の土地がどこまでなのかわからないケースがあります。
場合によっては隣の建物がこちらの土地の上に立っているときや屋根が越境していたりすることもあります。
ブロックやフェンスを建てるときも境界線がわからないと建てられません。
③ 境界標が誤って設置されているとき
昔よくあったケースですが、水道工事や下水工事で舗装をはがして掘削した際に、施工業者が杭を抜いてしまう時があります。
そのままにしておいてくれればよいのですが、誤ったところに設置してしまうケースがあります。
土地の所有者は、そのポイントが境界点だと信じて生活をします。ところが、正しく図ってみたら10㎝以上もずれていたケースもあります。
④ 登記簿の面積が実測面積と異なるとき
登記簿の面積と実測面積が大きく異なるケースがあります。
測量図が法務局に備え付けられていない筆については、縄伸び（下記の公図の歴史参照）などの理由で登記簿面積と実測面積が合わないのです。
それに気づかないで、税金を多く払っている場合もあります。
登記簿の地積と実測の面積を一致させるための登記を地積更正登記といいます。
土地を担保にお金を借りるときは銀行から地積更正登記までの作業を求められることが多いです。
3. 境界確定測量を行う際の流れ
①測量の依頼
土地家屋調査士に依頼して、測量作業を行ってもらいます。
②資料調査
依頼を受けた土地家屋調査士が、法務局、役所にて書類調査を行います。公図、地積測量図、道路境界確定図など境界線を特定するための資料を調査・検討します。もし過去に測量を行った際の資料等がありましたら、調査士に渡してあげて下さい。
③仮測量
まずは現地にて打ち合わせをします。作業に入る前に隣接地所有者や近所の方々へ作業に入る旨をお伝えします。場合によってはお隣さんの土地に入らなければ作業ができない場合もあります。杭が見当たらない場合は、穴を掘って探索します。（場合によっては1ｍ近く掘ったりすることもあります）その後、現地境界杭や必要に応じて現況地物を測量します。
④計算・検討
上記②の資料を基に、計算し境界想定図面を作成します。
⑤立会
④の図面で求めた境界点を現地にて仮杭でポイントを明示し、隣接地所有者に確認していただきます。
⑥境界標設置・確定図作成
境界点について承諾して頂いたのち、コンクリート杭などの境界標を設置し、図面を作成します。
⑦署名・捺印
確定図を添付した境界確認書に署名捺印していただきます。
✏️コラム（事例などをご紹介してます）
4. 「境界確定図」完成までの期間
隣接地所有者と立会があるため早くて2か月、道路境界確定が必要な現場だと道路の対向の所有者とも立ち合いが必要となるため3か月から4か月かかります。
最近は所有者の所在が分からない場合も多いため、1年以上かかるケースや最悪の場合境界確定できないこともあります。
測量には時間がかかると考え、できるだけ早く着手したほうが良いです。
5. 境界確定測量にかかる費用
25万円（税別）～
- 測量地の広さがどれくらいなのか？
- 測量地の高低差はあるのか？
- 道路境界確定図が備え付けになっているのか？（国道・市道・県道）
- 隣接地は何筆あるか？
- 境界杭があるかどうか？
- 現場が都市部かどうか？
＊簡単な見積方法
概算を出したい方は、以下の方法で計算してみてください。
以下の（1）〜（5）の合計＋消費税＝お見積り金額 となります。
※現地の状況等により、多少増減します。
⑴ 現況・資料調査業務
土地の広さ
〜100㎡ 8万円
〜200㎡ 10万円
〜300㎡ 12万円
〜400㎡ 13万円
〜600㎡ 15万円
〜800㎡ 19万円
〜1000㎡ 21万円
〜2000㎡ 25万円
⑵ 境界立会業務
隣接地所有者の数×3.5〜5.5万円
⑶ 官民境界確定業務（道路境界など）
10〜15万円
⑷ 境界標設置業務
境界標設置数×1.2万円
⑸ 登記申請業務（※１）
8万円（※２）
※１：確定以外に地積更正や分筆などの登記申請がある場合
※２：分筆の場合、分筆後の筆数が4筆まで
6. 「境界確定測量」３つの注意点
❶ 現場作業に入る前に、隣接地所有者に必ず作業に入る旨の挨拶をしてください。
測量をすると、近くに住んでいるかたの目線をすごく感じます。何か新しい建物が建つのか？土地を売却するのか？空き地に建物が建つと日陰になってしまう・・等々
詳しく説明する必要はありませんが、調査士と地主さんであいさつ回りをしてください。
❷ 境界線の立ち合いをする際は、隣接人が所有者本人かどうか必ず確認してください。
境界線の立ち合いは、土地の所有権者同士の話会の場です。当事者だと思って話していた方が借地権者だったりする場合もあります。
❸ 境界立会は調査士にお任せではなく、必ず同席してください。
境界立会を調査士にすべてお任せされる方がいますが、当事者同士の話ができないケースもありますので必ず依頼者も境界立会には同席してください。
場合によっては、怒って帰ってしまう方もいます。
あとで境界確認書に署名捺印をいただくことができなくなる可能性があります。
